一、房地产包销的概念
项目与专业的房地产中介公司进行合作，实行特定的房源销售方式。在这种包销合作中，包销商负责对楼盘的特定范围和数量的单位进行销售，无论是案场代理还是场外导客分销。其核心在于包销商承诺在一定的时间内将包销房源售罄或达到预定的去化率。这种合作形式主要为开发商提供新的销售渠道，并为其带来销售效益。
二、包销合作的两大类别
包销合作主要分为两类：分销性包销和代理型包销。分销性包销中，包销商负责在场外拓展客户并将其引导至案场，而现场的销售接待则由开发商负责。代理型包销则赋予了包销商在指定单位的独家销售，由包销商在销售现场负责客户的接待和销售。
三、分销性包销的细分
分销性包销可以进一步细分为封闭式包销和非封闭式包销。在封闭式包销中，只有包销商推荐的客户才能购买包销单位，其他渠道推荐的客户则无法购买。这种模式下，开发商将销售主动权交给了包销商，因此对包销商的资质和销售能力有较高的要求。非封闭式包销则相对更为开放，除了包销商推荐的客户外，开发商和其他中介也可以推荐客户购买。
四、关于包销房源的管理
对于包销房源的管理有几点原则：热销单位如商铺和公寓可以选择进行包销；包销必须是整栋进行，不允许零散包销。这些规定旨在确保包销的效率和秩序。
五、包销费用的控制
开发商与包销商之间的费用主要包括两种：分销佣金和客户向包销商支付的团购费。这些费用是包销合作中的重要组成部分，确保了合作的顺利进行。
六、关于包销保证金的规则
如果包销商未能在合同约定的期限内完成销售任务或未达到约定的去化率，那么开发商有权扣除剩余的保证金。这一规定旨在确保包销商能够履行其职责。
七、关于包销期限的规定
不同的包销形式有不同的期限。封闭式包销的期限通常为6个月；而对于非封闭式包销，期限可以适当延长，一般为9个月到1年。这些期限的设定旨在确保包销任务能够在合理的时间内完成。
八、关于包销价格的管控
对于包销价格的管理至关重要。原则上，包销价格需经开发商确定。特别是当开发商已支付分销佣金或团购费用后，不应再给包销商提供额外的折扣优惠。这有助于维护销售的公平性和透明度。
